Présent à Madagascar depuis peu, le réseau immobilier international PaddyPropco/Century21 n’a pourtant rien d’un néophyte. Derrière l’enseigne, un groupe puissant, des ambitions bien rodées et une connaissance fine du marché malgache. Entretien avec son directeur de développement, Rob Els, pour qui la Grande-île n’a pas encore livré tous ses atouts.

Pouvez-vous nous présenter brièvement PaddyPropco/Century21 et sa présence à Madagascar ?
Bien sûr. Nous dépendons d’un géant américain, présent dans plus de 80 pays à travers le monde, qui s’appelle Century21. Sur le marché Afrique Austral, le holding opère en partenariat avec la société-mère Paddy Propco.

Et c’est cette dernière qui a eu la bonne idée d’amener cette double-expérience dans la Grande-île. La présence aux Seychelles, à l’île Maurice et maintenant à Madagascar s’inscrit dans le cadre d’une stratégie d’expansion panafricaine et intégrée à une logique de standardisation des pratiques et de qualité. Aujourd’hui, nous sommes là, à Antananarivo, avec des valises pleines de méthodes éprouvées ailleurs, mais les pieds bien sur terre. Et surtout, l’intuition que Madagascar, malgré ses défis, a tout d’un futur poids lourd de l’immobilier.

Quels indicateurs économiques vous ont convaincu à vous implanter à Madagascar ?
Plusieurs voyants sont passés au vert en même temps. Il y a d’abord l’évidence géographique et démographique : Madagascar reste l’un des derniers grands territoires urbains en Afrique subsaharienne où tout reste à faire. C’est comme un immense terrain en friche, en attente d’idées, de projets et d’un peu d’audace. Ensuite, les grandes villes – Tana en tête – sont en train d’exploser.

Et je ne parle pas uniquement de croissance démographique. On sent poindre un désir de modernité, d’infrastructures plus solides, d’espaces pensés pour les gens. Nous avons été frappés par le dynamisme local, la vitalité de l’entrepreneuriat, notamment chez les jeunes. Le pays a soif de modernité, et les besoins résidentiels, commerciaux et même touristiques n’attendent qu’à être structurés.

Quel regard portez-vous sur le secteur immobilier local aujourd’hui ?
C’est un écosystème encore en éclosion, un secteur en chantier, au sens littéral et figuré. L’offre formelle est encore faible par rapport à la demande réelle, surtout dans le moyen et haut de gamme. Et pourtant, les potentialités sont vertigineuses. Il y a énormément de terrains disponibles, des zones entières encore à aménager, et un marché qui cherche à se professionnaliser. Ce qui est remarquable à Madagascar, c’est la qualité du savoir-faire local. Les architectes, les artisans, les ingénieurs… tous ont développé une technicité impressionnante. On voit des villas qui n’auraient rien à envier à celles du Cap ou de Casablanca. Ce qu’il manque ? Une structuration de l’ensemble, un chaînon manquant entre savoir-faire local et vision à long terme. C’est là qu’on entre en scène. Chez Century21, nous faisons le pari de structurer cette richesse en y appliquant des standards de qualité éprouvés sur d’autres continents.

Et la concurrence dans tout ça ?
Elle est réelle, vivante et parfois très pointue. Elle est bien présente. Disons-le franchement, il y a du monde sur le ring. Il y a de grandes enseignes locales et des structures plus modestes, mais actives. C’est un marché fragmenté, souvent informel, où les règles ne sont pas toujours bien définies. Mais paradoxalement, cette densité n’empêche pas les opportunités – au contraire. Pour autant, le marché reste largement sous-exploité. Il y a tout un pan encore à conquérir : la location longue durée haut standing, les résidences pour retraités, l’immobilier destiné aux investisseurs étrangers, les projets mixtes… C’est ce « vide structurant » que nous cherchons à occuper. La concurrence, dans ce contexte, est plutôt une aiguillon. Elle pousse à faire mieux, à être plus créatif et plus rigoureux.

Quels profils de clients rencontrez-vous ?
Ils sont variés. On a des Malgaches fortunés, de la diaspora ou résidents, qui veulent investir dans la pierre. Il y a aussi des entreprises locales ou étrangères, des ONG, des institutions qui cherchent des sièges, des entrepôts, des logements pour leur personnel. Le pouvoir d’achat n’est pas homogène, mais on constate un segment très actif sur le haut de gamme.

Par ailleurs, le marché évolue grâce aux jeunes : ils ont une vision plus ouverte, veulent créer, bâtir, investir. Ce sont eux qui feront l’immobilier de demain, et nous essayons de répondre à cette dynamique en adaptant notre offre à leurs besoins réels.

Vous notez des tendances architecturales particulières ?
Oh oui, et c’est fascinant à observer. D’un côté, il y a une ruée vers le moderne : des lignes épurées, des façades vitrées, de la domotique, des matériaux premium.

On sent l’influence des voyages, de Pinterest, des séries Netflix… Mais en parallèle, on assiste à une redécouverte des racines. Des maisons qui mêlent le style traditionnel malgache – toits pentus, boiseries – avec des aménagements contemporains. On sent que les gens veulent une identité, pas juste une copie d’un modèle étranger. Et nous, on s’adapte. On peut construire une villa ultramoderne à Ivandry ou réhabiliter un ancien bâtiment colonial à Antsirabe, tout dépend de la vision du client.

Quels sont les obstacles encore présents dans le secteur ?
Le plus gros caillou dans la chaussure, c’est le foncier. À Madagascar, seuls les citoyens peuvent légalement acheter un terrain. Pour un investisseur étranger, c’est un vrai casse-tête. On entre dans des montages alambiqués, qui ouvrent parfois la porte à des dérives – corruption, opacité, vous connaissez la chanson (rire). Ensuite, les infrastructures sont défaillantes : routes, assainissement, énergie. Quand il faut électrifier un quartier entier pour vendre trois villas, ça devient vite un casse-tête. Chez Century21, nous avons décidé de prendre les devants. Nos projets récents incluent des systèmes d’alimentation énergétique autonome : panneaux solaires, forages, gestion des eaux. Ce sont des solutions intégrées, pensées pour contourner les limites structurelles du pays.

Et selon vous, quel avenir pour ce marché ?
Je suis d’un naturel optimiste, mais lucide. Il y a encore du chemin à faire, beaucoup. Le cadre légal doit évoluer, les pratiques aussi. Mais les fondamentaux sont solides : une population jeune, une urbanisation galopante, des terres disponibles, une demande réelle et surtout un écosystème économique qui gagne en maturité. Avec un peu de volonté collective, Madagascar peut devenir un hub immobilier régional. C’est en tout cas le pari que nous faisons — sur le long terme, et avec beaucoup d’humilité. Nous, on s’installe pour durer. Pas pour faire un coup.

Propos recueillis par Solofo Ranaivo